Sachverstand fängt da an, wo die Literatur aufhört
Bauen

 

Immobilienwirtschaft vor dem Abschwung?

Nach Auffassung des Rates der Immobilienweisen wird der Kaufpreisauftrieb bei Wohnimmobilien und speziell bei Eigentumswohnungen in den sieben größten deutschen Städten mag noch eine Zeit lang so weitergehen wie in den letzten fünf Jahren, aber nicht mehr lange. Mit Blick auf frühere Immobilienpreiszyklen könnten die Kaufpreise (Transaktionspreise) für Eigentumswohnungen in Metropolen um bis zu 33 % zurückgehen, denn das Verhältnis der bereits erreichten Preise zu den Neuvertragsmieten ist bereits deutlich übertrieben. Davor warnt Empirica im aktuellen "Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2017 des Rates der Immobilienweisen", das auf der Konferenz "Quo Vadis" in Berlin vorgestellt wurde. Mit einem Trendbruch bei den Kaufpreisen sei in Berlin "sicherlich", in München "wahrscheinlich" und in Hamburg und Frankfurt "möglicherweise" zu rechnen. Empirica begründet die Einschätzung mit nachlassender Binnenwanderung in die teuren Metropolen und einem Anziehen der Bautätigkeit, was das Verhältnis von Angebot und Nachfrage verändere. Eine Gefahr für den Finanzsektor sehen die Forscher aber nicht - Wohnungskäufer verlieren ihr Eigenkapital, ohne die Banken in Schieflage zu bringen.
Sollte sich die Einschätzung des Rates der Immobilienweisen bestätigen, bliebe dies ebenfalls nicht ohne empfindliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Klein- und Mittelstädten.

 

 

Neues zur Dichtigkeitsprüfung:

Hausbesitzer in Nordrhein Westfalen können aufatmen!
Eine generelle Verpflichtung zur Durchführung einer Kanal-Dichtigkeitsprüfung in NRW ist vom Tisch

Nach einer aktuellen Meldung des Verbands Wohneigentum, scheint der Kanal-TÜV für private Hauseigentümer endlich vom Tisch zu sein!

Rot-Grün in Düsseldorf hat sich darauf verständigt, dass Besitzer von Wohnhäusern außerhalb von Wasserschutzgebieten vom umstrittenen Kanal-TÜV verschont bleiben. Für Wohnhäuser außerhalb der Schutzgebiete soll es keine Prüffristen geben, teilte der umweltpolitische Sprecher der SPD-Landtagsfraktion, Norbert Meesters, am 23.10.2012 mit.

Kanalprüfung nur in Wasserschutzgebieten

Immobilien in Wasserschutzgebieten, die vor 1965 gebaut wurden, müssen bis Ende 2015 einer Dichtheitsprüfung unterzogen werden. Bei jüngeren Gebäuden haben die Besitzer bis Ende 2020 Zeit. Für alle Privathaushalte außerhalb von Wasserschutzgebieten gibt es keine landesweite Prüfpflicht mehr. Hausbesitzer müssen jedoch für die Dichtheit ihrer Leitungen selbst garantieren und sollen sich dabei an einer DIN-Norm orientieren, die Kanälen eine Funktionstüchtigkeit von 30 Jahren bescheinigt. Dabei gilt aber das Prinzip: Wo kein Kläger, da kein Richter.

 

Das die Landesregierung NRW letztlich von einer generellen Verpflichtung zur Durchführung einer Kanaldichtigkeitsprüfung Abstand nahm, ist nicht unmaßgeblich auf eine starke Interessenvertretung des Verbands Wohneigentum NRW e.V. zurück zu führen. 

 

 

SPD und Grüne schieben den Schwarzen Peter den Gemeinden zu!
Verbraucherfreundlicher Vorschlag von CDU und FDP vor dem aus?

Während die Fraktionen von CDU und FDP bereits im Dezember 2011 einen vernünftigen, vom Kosten-/Nutzenverhältnis noch vertretbaren Änderungsentwurf zur Dichtigkeitsprüfung im Land Nordrhein-Westfalen eingebracht haben, der grundsätzlichen von der Dichtigkeit der vorhandenen Rohrleitungen ausgeht und eine Prüfungspflicht nur für neuerrichtete und geänderte Abwasserleitungen oder bei konkret begründetem Gefahrenverdacht vorschreiben möchte, versucht die Landesregierung, gebildet aus SPD und GRÜNE, den hausgemachten Schwarzen Peter an die nordrhein-westfälischen Gemeinden weiter zu geben. Nach dem Mitte Januar 2012 geäußerten Willen von SPD und GRÜNE sollen die Gemeinden durch Rechtsverordnung der obersten Wasserbehörde ermächtigt werden, über die Prüfung privater Haus- oder Grundstücksanschlussleitungen zu öffentlichen Kanälen selbst zu entscheiden. Zudem wird § 61 Abs. 2 unter anderem hinsichtlich Art, Häufigkeit und Sachkundenachweis der Prüfung neu gefasst. § 61 a soll gänzlich aufgehoben werden. Wie die Verpflichtung privater Hauseigentümer zur Prüfung ihrer Abwasserkanäle genau gestaltet wird, lässt der Gesetzesentwurf von SPD und GRÜNE offen. Die Handhabung auf Basis der Rechtsverordnung wird lediglich auf die Gemeinden verlagert.
 

Angesichts der schon seit vielen Jahren nicht mehr mit den ständig steigenden öffentlichen Abgaben mithaltenden Einkommen, scheint die Politik längst ihr Augenmaß im Hinblick auf die Belastbarkeit privater Haushalte verloren zu haben. Die Kosten für eine Dichtigkeitsprüfung in der ursprünglich von SPD und GRÜNE geplanten Form, steht in keinem sachlich begründeten und risikoorientierten Verhältnis zu dem erreichbaren Nutzen. Matthias Wilms bringt es in einem Kommentar auf http://www.dichtigkeitspruefung-24.de auf den Punkt - Zitat: "Die Dichtigkeitsprüfung ist einfach und allein Abzocke und Geldschneiderei gegen den kleinen Mann, außerdem äußerst ungerecht. Während ich demnächst vielleicht ein paar tausend Euro für einen Haarriss in meinem Abwasserkanal zahlen muss, kippt nebenan der Bauer auf der von mir an ihn verpachteten Wiese zigtausende Liter Gülle auf den Boden. Anschließend weiden dann etwa 100 Kühe ohne Pampers auf dieser Wiese und versprühen 1000 kg Methan. Wann wird der kleine Mann endlich wach?"
 
 

 

Geänderte Auflagen für die Dichtheitsprüfung für Abwasserkanäle

Die Konkretisierung vom 17.06.2011 macht die Umsetzung des Erlasses des Landes NRW vom 05.10.2010 verbraucherfreundlicher

 

Der Minister für Klimaschutz, Umwelt, Landwirtschaft, Natur und Verbraucherschutz des Landes NRW (MKUNLV) hat mit Schreiben vom 17.06.2011 seinen Erlass vom 05.10.2010 zum Vollzug des § 61 a LWG wie folgt konkretisiert:

  

Wann müssen Sie Ihre Abwasser­leitungen prüfen lassen?

Eine Dichtheitsprüfung privater  Abwasserleitungen  ist gemäߧ 61a Landeswassergesetz durchzuführen:

  • bei Neubau der Abwasserleitungen
  • bei Änderung der Abwasserleitungen
  • als Erstprüfung bis zum 31.12.2015
  • als Wiederholungsprüfungalle 20 Jahre

Die Gemeinde kann in ihrer Satzung abweichende Fristen festlegen. Eine Fristverkürzung ist  grundsätzlich  in Wasserschutzgebieten vorgesehen.

Eine Dichtheitsprüfung wird in der Regel auch gefordert, wenn bei Untersuchungen durch die Gemeinde Schäden. Fremdwasserzulauf oder Fehlanschlüsse festgestellt wurden.

 

Welche Leitungen müssen Sie prüfen lassen?

Alle Abwasserleitungen auf dem Grundstück, die im Erdreich oder unzugänglich verlegt sind und Schmutzwas­ser ableiten, müssen auf Dichtheit  geprüft werden. Dazu gehören auch Leitungen unter der Bodenplatte, nicht aber innerhalb des Gebäudes.

Die Art der Dichtheitsprüfung ist nicht vorgegeben.

 

Wie wird die Dichtheitsprüfung durchgeführt?

Für die Dichtheitsprüfung gibt  es unterschiedliche Mög­lichkeiten:

  • Druckprüfung mit Wasser
  • Druckprüfung mit Luft
  • TV-Inspektion

Welche Prüfung ist erforderlich?

  • Bei Neubau oder wesentlicher Veränderung der Schmutz­wassergrund- und -anschlussleitungen:
    Es ist eine Druckprü­fung mit Wasser oder Luft erforderlich. Zusätzlich kann eine optische Inspektion mit TV-Kamera sinnvoll sein.
  • Prüfung bestehender Schmutz­wassergrund- und -anschlussleitungen:
    Als Regelverfahren hat sich eine optische Inspektion mit TV-Kamera bewährt.
    Die optische Inspektion wird als Dichtheitsnachweis im Sinne der DIN 1986-30 anerkannt.

    Lediglich für Wasserschutzgebiete und Fremdwasserschwerpunktgebiete sind Ausnahmen sinnvoll.




Kosten einer Dichtigkeitsprüfung?

Die preiswerteste Art der Dichtheitsprüfung stellt die Wasserstandsfüllprüfung dar. Hierbei wird die Leitung abgesperrt, die Rohre werden bis 50 cm über den höchsten Punkt mit Wasser gefüllt und über 15 Minuten gehalten. Die Leitung gilt als dicht, wenn eine bestimmte Wasserzugabemenge nicht überschritten wird. Die Kosten der Dichtheitsprüfung sind sehr stark  von der jeweiligen Situation auf Ihrem Grundstück  abhängig. Dies betrifft vor allem:

  • die Leitungslänge
  • mögliche Leitungsverzw eigungen
  • die Zugänglichkeit der Leitungen.

 

Die Kosten für die Prüfung der Schmutzwasserleitungen eines Einfamilienhauses betragen etwa 300 - 500 €. Dagegen sind die Kosten für die Prüfung eines weit verzweigten Leitungsnetzes unter einem Mehrfamilien­haus höher und müssen im Einzelfall ermittelt werden. Beim Einholen der Angebote sollten Sie darauf achten, dass alle Leistungen, wie z.B. die Reinigung und die vollständige Dokumentation zur Weiterleitung an die Gemeinde- oder Stadtverwaltung  im Preis enthalten  sind.


Die Druckprüfung gemäß DIN EN 1610 ist in der Regel nur bei Neubauten und wesentlichen Änderungen erforderlich.   Den spätesten Zeitpunkt der Durchführung einer Dichtheitsprüfung legt die Gemeinde fest. Es empfiehlt sich, die Überprüfung des öffentlichen Kanals mit der Überprüfung der privaten Abwasserleitungen zusammenzulegen. Wenn die Gemeinde von dieser Option keinen Gebrauch machen will, weil die öffentlichen Kanäle in den letzten Jahren untersucht wurden, soll die Gemeinde im Zuge ihrer Unterrichtungs- und Beratungspflicht die Bürger über diese Untersuchungen informieren. Das Ministerium empfiehlt die Verwendung einer vom MKUNLV erarbeitete Musterdichtheitsbescheinigung. Die einheitliche Form erleichtert die Handhabung und die Kommunen werden aufgefordert, deren Einsatz dringend zu empfehlen.


Sanierungsnotwendigkeiten und Fristen:  

  1. Bei starken und mittleren Schäden sind die Abwasseranlagen grundsätzlich zu sanieren. Die Entscheidung, wann eine Sanierung erforderlich ist, trifft die Gemeinde.
  2. Bei Schäden der Schadenskategorie A (wenn z.B. die Standsicherheit betroffen ist) ist eine sofortige Sanierung erforderlich. Diese sollte innerhalb von 6 Monaten abgeschlossen sein.
  3. Bei mittelschweren Schäden soll die Sanierung in angemessener Frist erfolgen, d.h. innerhalb von 5 Jahren abgeschlossen sein.
  4. Bei geringen Schäden der Schadensklasse C sollten keine Sanierungsfristen vorgegeben werden.
     

Quelle:  Verband Wohnungseigentum Nordrhein-Westfalen e.V.
              Dortmund, den 22.Juni 2011
              Ministerium für Klimaschutz,Umwelt. Landwirtschaft, Natur· und Verbraucherschutz des Landes Nordrhein-Westfalen

              Referat Öffentlichkeitsarbeit, 40190 Düsseldorf

 

 

  

Aussetzung der Dichtheitsprüfung privater Abwasserleitungen gefordert

Der Verband Wohneigentum Nordrhein-Westfalen e.V. unterstützt den Antrag der FDP-Fraktion, die Pflicht für Hauseigentümer, ihre privaten Abwasseranlagen auf Dichtheit zu prüfen, in ihrer aktuellen Ausgestaltung auszusetzen und eine Lösung anzustreben, die den privaten Hauseigentümer finanziell nicht überfordert. Eine Überprüfung der Gesetzesgrundlage ist nach Auffassung des Verbandes unerlässlich, wobei auch das Kosten-Nutzen-Verhältnis zu beachten ist. Es ist festzuhalten, dass die Verschmutzung des Grundwassers durch die Hauseigentümer bei weitem nicht so groß ist, wie vermutet. Hier gibt es andere Verursacher, die in einem wesentlich höheren Maß zur Verunreinigung des Grundwassers beitragen, so dass diese Verursacher in erster Linie zur Prüfung und zur Einleitung das Grundwasser schützender Maßnahmen heranzuziehen sind. Der ökologische Gedanke, der zur gesetzlichen Vorgabe der Dichtheitsprüfung für private Hauseigentümer geführt ist, ist nachvollziehbar. Doch der Kosteneffekt und die tatsächlichen Auswirkungen für die Hauseigentümer sind nicht bedacht worden, so dass tatsächlich ein Überdenken und eine andere gesetzliche Regelung angezeigt sind.

Der Verband Wohneigentum NRW e.V. vertritt die Auffassung, dass die Konkretisierung des Vollzuges durch Schreiben des Ministers für Klimaschutz, Umwelt, Landwirtschaft, Natur und Verbraucherschutz des Landes NRW vom 17.06.2011 ein Schritt in die richtige Richtung war. Trotzdem nicht umfassend genug, um den berechtigten Bedenken der Verbände, Bürgerinitiativen und der einzelnen Hauseigentümer Rechnung zu tragen.

Der Antrag der FDP – Landtagsfraktion sollte alle Fraktionen des Landtages veranlassen, eine für die Hauseigentümer langfristige, weit über 2015 hinaus, vertretbare und finanzierbare Lösung zu finden. In erster Linie sind aber die wirklichen Verursacher der Grundwasserverschmutzung zu Maßnahmen heranzuziehen und nicht die Hauseigentümer.

 

Quelle:  Verband Wohnungseigentum Nordrhein-Westfalen e.v.
               Dortmund, den 19.Oktober 2011



 

 

Renteneinbußen durch Solaranlage

Altersrentner und Erwerbsunfähigkeitsrentner unter 65 Jahren, die eine Solarstromanlage (Photovoltaik-Anlage) auf ihrem Hausdach betreiben, müssen mit Renteneinbußen rechnen, wenn sie mit der Anlage mehr als 400 € pro Monat Gewinn erzielen.


Der Gewinn gilt als "Einkunft aus einem Gewerbebetrieb" und wird auf die Rente angerechnet, wenn die monatliche Hinzuverdienstgrenze überschritten wird.

 

Quelle: Landwirtschaftliches Wochenblatt 13/2011, Seite 109

 
 

 

 

Denkmalschutz geht nicht immer vor Umweltschutz!
Installation einer Solaranlage auf einem Baudenkmal unter gewissen Voraussetzungen zulässig

Auch bei einem Baudenkmal ist die Installation einer Solaranlage auf dem Dach zulässig, wenn hierdurch das optische Gesamtbild des Denkmals nicht zu stark beeinträchtigt wird (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin, Aktenzeichen 16 K 26/10). In dem zu entscheidenden Fall wollte der Eigentümer eines Gebäudes in einer denkmalgeschützten Siedlung auf der straßenabgewandten Seite des Daches eine Solaranlage installieren. Die untere Denkmalbehörde lehnte den Antrag ab. Dennoch bekamen die Eigentümer des Baudenkmals vor dem Verwaltungsgericht Berlin recht. Denkmalschutz gehe keineswegs immer vor Umweltschutz, so die Richter. Die Interessen des Denlmalschutzes seinen regelmäßig gegen die des Hauseigentümers abzuwägen. Dabei sei neben der Bedeutung des Denkmalobjekts und das Ausmaß der geplanten Veränderung auch der ökologische Nutzen der Solaranlage zu berücksichtigen.

 

 

 

Bauen oder kaufen?

Sie sind noch unentschieden? Es gibt viele Gründe, die für den Erwerb einer gebrauchten Immobilie sprechen. Ein sicherlich nicht zu vernachlässigender Grund sind die seit 2005 um 13-14% gestiegenen Baukosten, während die Preise von gebrauchten Liegenschaften seit geraumer Zeit stagnieren oder vielerorts sogar fallen. Obgleich sich die Medien fortwährend bemühen einen konjunkturellen Aufstieg herbeizureden erwartet die OECD nach einer aktuellen Meldung bis zum Ende des Jahres 2010 bis zu 700.000 zusätzliche Arbeitslose. Doch nicht nur dieser Personenkreis ist vielfach gezwungen, sich von der geliebten Immobilie zu trennen. In der Nachkriegszeit wurden nie so viele Immobilien vererbt wie heute. Viele Erben besitzen bereits eine Immobilie und möchten sich mit keiner nicht selten weit von ihrem Wohnort entfernt liegenden weiteren Immobilie belasten. Fallende Preise in Folge eines regionalen Überangebots bestimmen vielerorts den Immobilienmarkt.

 

 

Immobilienportale wie z.B. immoscout24.de, immonet.de oder immowelt.de werden zunehmend von Immobilienmarklern beherrscht, deren ureigenste berufliche Intention es ist, dem Preisverfall entgegen zu wirken. Echte Schnäppchen sind daher naturgemäß rar. Hier verspricht die Suche unter den zur Zwangsversteigerung gebrachten Liegenschaften weitaus größeren Erfolg. Dem alten Sprichwort: "Des einen Leid, des anderen Freud" folgend, machen Sie vielleicht hier (mit der linken Maustaste auf hier klicken) das Schnäppchen von dem sie schon immer geträumt haben.