Sachverstand fängt da an, wo die Literatur aufhört
Wohnen

Lärm kann krank machen - hier finden Sie die größte Lärmkartensammlung Deutschlands

Sie sind auf der Suche nach einem neuen Zuhause, müssen beruflich umziehen oder suchen eine Immobilie als Geldanlage? In diesem Fall sollten Sie nicht nur auf eine solide Bauart, eine mangelfreie Bauausführung, eine zeitgemäße Ausstattung und eine zentrale Lage achten, sondern auch ein Augenmerk auf die örtliche Lärmentwicklung richten. Oft werden Objektbesichtigungen nach Feierabend oder an Wochenenden vereinbart. Vielfach entsteht zu diesem Zeitpunkt ein völlig unzulänglicher Eindruck von dem alltäglichen Umweltlärm. Gerade dieser bestimmt jedoch entscheidend die Werthaltigkeit und Renditefähigkeit einer Immobilie. In Deutschland fühlen sich mehr als 60 Prozent der Bevölkerung durch Straßenverkehrslärm belästigt. Über 15 Prozent sind gesundheitsschädlichen Belastungen ausgesetzt, die mit Lärm verbunden sind. Um zu vermeiden, dass auch Sie sich einer vermeidbaren Lärmbelastung aussetzen, oder Ihre Wohnung auf Grund des Umweltlärms keinen nachhaltigen Mieter findet, schauen Sie doch zunächst einmal in die Lärmkarte NRW. Derzeit beschränkt sich die Lärmkarte noch auf Städte in NRW, Länder wie Bayern, den Freistaat Sachsen und Hessen, sowie Ballungszentren wie München, Stuttgart, Frankfurt, Köln, Mannheim, Augsburg, Karlsruhe, Braunschweig, Hamburg, Berlin.

 

Ein technisches Highlight stellt die Fluglärm Information des Deutschen Fluglärmdienstes e.V. (DFLD) dar. Auf seiner Internetseite stellt der DFLD in der Umgebung vieler Flughäfen in Deutschalnd live den entstandenen Fluglärm gerade gestarteter oder gelanderter Flugzeuge dar. Darüber hinaus können die Flugspuren bereits gestarteter oder gelandeter Flufzeuge nachvollzogen und der über einen Tag, einen Monat oder ein Jahr gemessene Fluglärm abgelesen und sogar als Excel® -Datei herunter geladen werden. Ein Flugradar gibt wahlweise in einer Karten- oder Satellitendarstellung so zu sagen "Live und in Farbe" Auskunft über den derzeitigen Flugverkehr in Deutschland. Hier können Sie nahezu sämtliche Flugzeugdaten eines z.B. gerade über ein bestimmtes Grundstück fliegendes Flugzeug einschließlich seiner Flughöhe erkennen. Der DFLD betreibt mehr als 400 Fluglärm-Messstationen, davon 100 im Auftrag von Städten und Gemeinden. In 27 Regionen werden auch Flugspuren erfasst, archiviert und mit den Fluglärmdaten verknüpft.

 

 

 

Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Hier finden Sie eine Sammlung nahezu aller Mietspiegel in Deutschland.

 

 

 

Wo bleibt die Mietkaution?

Wer eine Wohnung oder ein Haus mietet, muss in der Regel Kaution hinterlegen. Vermieter müssen die Kaution getrennt von ihrem Vermögen anlegen. Das Geld gehört dem Mieter und muss auch im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Vermieters sicher vor dem Zugriff von dessen Gläubigern sein. Es genügt daher nicht, die Kaution auf einem x-beliebigen Sparbuch zu hinterlegen. Sie muss auf einem erkennbar als Mietkautionskonto ausgewiesenen Sonderkonto angelegt werden, damit klar geregelt ist, dass der Vermieter nicht über diesen Betrag verfügen kann, er vielmehr das Geld nur als Treuhänder für den Mieter verwaltet (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 324/14).
Quelle: Onlineurteil.de

 

 

 

Rauchmelder nachrüsten nicht vergessen!

Rauchwarnmelder wurden Pflicht - Änderung der BauO NRW ab dem 01.04.2013 müssen in Wohnungen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Wohnungen, die bis zum 31.03.2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31.12.2016 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat im Regelfall der unmittelbare Besitzer sicherzustellen. Die entsprechende Änderung der Landesbauordnung wurde durch einen neuen Absatz 7 in § 49 BauO NRW umgesetzt.

 


Mietminderung bei weniger als 20° C Raumtemperatur  

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Potsdam (Az. 23 C 236/10), muss der Mieter einer Wohnung auch das nur kurzzeitige und geringfügige Unterschreiten der Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius um bis zu 2 Grad Celsius nicht einfach hinnehmen.

Nach Auffassung des Gerichts begründet ein nicht nur ganz geringfügiges oder kurzzeitiges Absinken der Raumtemperatur unter 20 Grad einen Mangel der Mietwohnung; es genügt nicht, dass eine Durchschnittstemperatur von 20 Grad erreicht werden kann, wenn diese zeitweilig unterschritten wird. Wird die Mindesttemperatur von 20 Grad nahezu jeden Tag zu unterschiedlichen Tageszeiten teilweise für die Dauer von mehreren Stunden um bis zu 2 Grad unterschritten, rechtfertigt dies, so die Richter des Amtsgerichts Potsdamm, eine Mietminderung von 10% der Bruttomiete.

 

 

 

Qualitätsmerkmale von Wandfarben nach DIN EN 13300 (ehemals DIN 53 778)

Was bedeuten die Klassifizierungen zur Deckkraft oder auch Deckklasse bzw. Kontrastverhältnis oder Opazität, der Nassabriebbeständigkeit oder auch Reinigungsfähigkeit, Glanzgrad und Korngröße, bei Wandfarben?

Die nachfolgenden Tabellen sollen etwas mehr Klarheit in den Bezeichnungs- Jungle bringen.

 

Erklärung: 1 µm = 1 Mikrometer = 0,001 mm

 

Deckkraft - auch Deckklasse, Kontrastverhältnis, Deckvermögen, Opazität

 Klasse 1

 Deckkraft ≥99,5%

 alt: hoch deckend

 Ergiebigkeit mehr als 7 m² je Liter Farbe

 Klasse 2

 Deckkraft ≥98%

 alt: gut deckend

 Ergiebigkeit 5 bis 7 m² je Liter Farbe

 Klasse 3

 Deckkraft ≥95%

 

 

 Klasse 4

 Deckkraft <95%

 

 

 

Nassabriebbeständigkeit - auch Reinigungsfähigkeit

 Klasse 1

 Abrieb bis 5 µm

 bei 200 Hüben

 

 Klasse 2

 Abrieb von 5 bis 20 µm

 bei 200 Hüben

 alt: scheuerbeständig

 Klasse 3

 Abrieb von 20 bis 70 µm

 bei 200 Hüben

 alt: waschbeständig

 Klasse 4

 Abrieb bis 70 µm

 bei 40 Hüben

 

 Klasse 5

 Abrieb 70 µm und mehr

 bei 40 Hüben

 

 

Glanzgrad

 glänzend

 Reflexionswert ≥ 60 ± 5

 Messwinkel 60°

 

 mittlerer Glanz

 Reflexionswert < 60 ≥ 10

 Messwinkel 60°

 alt: seidenglänzend

 mittlerer Glanz

 Reflexionswert = 10

 Messwinkel 85°

 alt: seidenmatt

 matt

 Reflexionswert < 10

 Messwinkel 85°

 

 stumpfmatt

 Reflexionswert < 5

 Messwinkel 85°

 

 

Korngröße

 fein

 Korngröße bis 100 µm

 Innendispersionsfarben

 mittel

 Korngröße bis 300 µm

 Streichputze

 grob

 Korngröße bis 1500 µm

 Strukturputze

 sehr grob

 Korngröße über 1500 µm

 grobe Strukturputze

 

 

 

 

Partner verstorben

Hat ein Ehepaar gemeinsam eine Wohnung gemietet, so kann nach Urteil des Amtsgerichts Wetzlar - Aktenzeichen 38 C 1411/09 - der nach dem Tod eines Partners hinterbliebene Ehegatte das Mietverhältnis wegen "Wegfalls der Geschäftsgrundlage" kündigen.

 

Das Kündigungsschreiben muss dem Vermieter innerhalb eines Monats nach dem Tod des Ehepartners und Mitmieters zugehen.

 

 

 

Damit im Winter ein Unfall für Sie kein Reinfall wird

Im Winter streiten sich Mieter und Vermieter immer wieder über die Fragen des Streu- und Räumdienstes vor dem Haus. Die kalte Jahreszeit führt auch zu heißen Debatten unter den Mietern. Wer muss denn jetzt räumen? Nicht selten schiebt jeder die Verantwortung einem anderen zu.

Dabei sind die Regeln eigentlich recht klar:

Auf dem Grundstück ist der Grundstückseigentümer im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht dafür verantwortlich, dass die Wege zum Haus möglichst gefahrlos begangen beziehungsweise befahren werden können. Doch wie sieht das außerhalb des Grundstücks aus? Normalerweise ist die Stadt- oder Gemeindeverwaltung hierfür verantwortlich. Doch die nutzt fast immer ihre Möglichkeiten aus und erlässt einfach eine Satzung. In dieser Satzung wird die Verkehrssicherungspflicht auf den Grundstückseigentümer übertragen. Die Kommune drückt sich also und schiebt den Grundstückseigentümern den Schwarzen Peter zu.

Grundsätzlich kann ein Vermieter die Streu- und Räumarbeiten auf seine Mieter übertragen. Dazu muss diese Verpflichtung jedoch im Mietvertrag verankert sein. Grundsätzlich ist es auch zulässig, diese Aufgabe in der Hausordnung zu regeln. Allerdings muss die Hausordnung dann ein Teil des Mietvertrages sein. Sind die rechtlichen Voraussetzungen gegeben, sind die vertraglich verpflichteten Mieter verpflichtet, die Streu- und Räumarbeiten zu übernehmen.

Die Übertragung der Arbeiten entbindet den Grundstückseigentümer jedoch nicht von seiner Verantwortung. Führt ein Mieter seine Streu- und Räumpflichten nicht ordnungsgemäß aus, haftet er gegenüber eventuellen Unfallopfern. Sie müssten also Schadensersatz und eventuell auch Schmerzensgeld zahlen. Im sogenannten Innenverhältnis können Sie diese Kosten jedoch vom Mieter zurückverlangen.

Sie müssen darum die korrekte Durchführung der übertragenen Arbeiten kontrollieren. Kommt ein Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, sollten Sie ihn unverzüglich abmahnen. In der Abmahnung weisen Sie dann gleichzeitig darauf hin, dass Sie im Wiederholungsfall ein externes Unternehmen beauftragen werden, dass die Arbeiten durchführen wird.

Beauftragen Sie jedoch einen Winterdienst, hat die Sache einen Haken. Sie müssen dabei nämlich das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Das bedeutet, dass Sie die Kosten für den Winterdienst nur anteilig an den säumigen Mieter weitergeben können. Kommen die anderen Mieter ihren Verpflichtungen nach, können Sie sie nicht mit zusätzlichen Kosten für einen Winterdienst belasten.

 

Vom Winterdienst befreit

Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Arbeiten selbst auszuführen. Er kann diese auch von anderen Personen oder Unternehmen erledigen lassen. Die Kosten hierfür muss er natürlich selbst tragen. Findet er niemanden, der diese Aufgaben übernehmen will, muss er normalerweise wieder selbst die Schneeschaufel in die Hand nehmen.

Allerdings gibt es auch hier Ausnahmefälle. Sind die Mieter beispielsweise wegen ihres Alters oder aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage in den Winterdienst wahrzunehmen und haben sie trotz eifriger Bemühungen niemanden gefunden, der die Aufgabe für sie übernimmt, müssen sie den Schnee nicht mehr räumen. Dies haben bereits einige Richter in ihren Urteilen entschieden.

 

Und wer trägt die Kosten?

Ein stetiger Zankapfel ist auch die Frage, wer die Kosten für Streugut, Schneeschaufeln, Schubkarren usw. tragen muss. Eine eindeutige rechtliche Regelung gibt es hierzu nicht. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen hat sich herauskristallisiert, dass der Mieter nur dann Kosten tragen muss, wenn dies eindeutig im Mietvertrag geregelt ist. In vielen Fällen neigen die Gerichte jedoch dazu, dem Vermieter die Kosten für Arbeitsgeräte aufzuerlegen, während das Streugut vom Mieter gezahlt werden muss.

 

Wo muss gestreut werden?

Grundsätzlich gilt, dass an allen Grenzen eines Grundstücks, die an eine öffentliche Straße grenzen,  der Winterdienst durchgeführt werden muss. „Trampelpfade“, die sich im Laufe der Zeit entwickelt haben, müssen also nicht geräumt werden. Hier verlässt der Passant den öffentlichen Verkehrsraum und haftet selbst, wenn er diese nicht öffentlichen Wege benutzt.

Eine Streu- und Räumpflicht ist nicht von einem befestigten Bürgersteig abhängig. Befindet sich an der Grundstücksgrenze kein ausgebauter Gehweg, muss ein circa 1,20 m breiter Streifen freigehalten werden. Die Streu- und Räumpflicht beschränkt sich aber nicht nur auf die Bürgersteige beziehungsweise Fußwege außerhalb Ihres Grundstücks. Auch die Zugänge zum Haus müssen gefahrlos genutzt werden können. Einer Frau, die sich beim Sturz auf der vereisten Zugangsrampe einer Tiefgarage schwer verletzte, sprach das Oberlandesgericht Karlsruhe ein Schmerzensgeld von 10.000 € zu (Aktenzeichen 14 U 107/07).

 

Achten Sie auf die Satzung

Bevor Sie vor dem Haus Salz streuen, sollten Sie zunächst einen Blick in die Satzung Ihrer Kommune werfen. Diese können Sie im Rathaus beziehungsweise Bürgerbüro einsehen. Die meisten Städte und Gemeinden hinterlegen Sie Satzung aber auch auf ihren Internetseiten.

In vielen Städten und Gemeinden wird vorgeschrieben, welche Streumittel eingesetzt werden dürfen. Im Allgemeinen gehen die Gerichte davon aus, dass man mit Granulat oder Split für ausreichende Sicherheit sorgt. Nur an besonders gefährlichen Stellen (beispielsweise bei starkem Gefälle) kann der Einsatz von Salz zwingend notwendig sein.

 

Wichtig

Wenn die Gemeinde die Straße mit Salz streut, ist dies kein Beleg dafür, dass auch Sie Salz einsetzen dürfen. Deshalb sollten Sie vor dem ersten Streuen immer einen Blick in die Satzung Ihrer Stadt oder Gemeinde werfen.

In dieser Satzung ist auch geregelt, wann der Winterdienst durchzuführen ist. Meist gilt die Räumpflicht zwischen 7:00 Uhr morgens und 20:00 Uhr abends, wobei für Samstage, Sonn-und Feiertage häufig abweichende Regelungen getroffen werden. Grundsätzlich gilt, dass die zu räumenden Flächen in den vorgegebenen Zeiten schnee- und eisfrei sein müssen. Dies bedeutet, dass bei Bedarf auch mehrmals am Tag geräumt werden muss. Setzt allerdings starker Schneefall ein, sind Sie nicht verpflichtet, den Schnee zu räumen solange die Flocken noch vom Himmel fallen. Hört es jedoch auf zu schneien, muss unverzüglich mit den Räumungsarbeiten begonnen werden.

 

Unfälle und Verkehrssicherungspflicht

Je nach Witterungsverhältnissen ist es nahezu unmöglich die zu räumenden Flächen schnee- und eisfrei zu halten. Das bedeutet dann aber nicht, dass Sie Ihrer Verkehrssicherungspflicht nicht ausreichend nachgekommen wären. Hier sprechen die Gerichte von dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Gerade in der jüngsten Zeit haben sich die Richter hier häufig auf die Seite der Hauseigentümer gestellt. Sie verlangen in der Winterzeit, dass die Passanten sich der Witterung entsprechend vorsichtig verhalten.

Allerdings muss man darauf hinweisen, dass die Gerichte bei Unfällen, die durch Schnee und Eis entstehen, häufig sehr unterschiedlich entscheiden. Sie sollten deshalb Sorge tragen, dass in allen Fällen möglichst rasch der Winterdienst durchgeführt wird.

 

Ein Sturz und seine Folgen

Wurde der Winterdienst nicht ordnungsgemäß durchgeführt, müssen Sie mit erheblichen Kosten rechnen, wenn es zu einem Unfall kommt. Der oder die Verunfallte hat dann Anspruch auf Schadenersatz und gegebenenfalls auch Schmerzensgeld.

Die Geschädigten machen ihre Ansprüche grundsätzlich gegenüber dem Hauseigentümer geltend. Dieser kann dann die Kosten von seinem Mieter zurück verlangen. Auch wenn der Vermieter einen Winterdienst beauftragt hat, muss er zunächst für etwaige Schäden einstehen. Natürlich kann er aber danach das beauftragte Unternehmen haftbar machen.

 

Wichtig

Häufig versuchen sich Hauseigentümer dadurch abzusichern, dass sie Schilder aufstellen. Doch der Hinweis, dass man sich auf Privatgelände befindet und Betreten auf eigene Gefahr erfolgt, hilft nicht viel. Diese Schilder entbinden nicht von der Verkehrssicherungspflicht. Allerdings können die Hinweise in einer juristischen Auseinandersetzung so ausgelegt werden, dass Passanten in diesen Bereichen besonders vorsichtig sein müssen.

 

Wohin mit dem Schnee

Gerade in den Städten wird die Frage, wohin der geräumte Schnee geschafft werden soll, zum Problem. Natürlich darf man das geräumte Gut nicht auf dem Nachbargrundstück entsorgen. Sie dürfen die „weiße Last“ aber auch nicht so ohne weiteres auf die Straße schaufeln. Allerdings kann der Schnee links und rechts auf dem Gehweg bleiben, wenn ein Streifen von 1 m bis 1, 20 m Breite für die Fußgänger frei gehalten wird. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil festgestellt (Aktenzeichen III ZR 8/03 vom 9. Oktober 2003).

 

Quelle: Buhl Data Service GmbH (Hrsg.) (2010): Vermieter Alltag.Seite7.online Verfügbar unter: http://tinyurl.com/3ah82qd, zuletzt abgerufen am 29.12.2010

 



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